Il settore delle costruzioni in Italia è in continua evoluzione, con nuove normative che mirano a semplificare le procedure e a promuovere la sostenibilità. Tra le ultime novità, spiccano le modifiche al Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), introdotte dal decreto semplificazioni edilizia (DL 76/2026) e dal decreto-legge 69/2026, noto come decreto “Salva Casa”.
Queste modifiche rappresentano un passo significativo verso la modernizzazione del settore, con l’obiettivo di facilitare il recupero del patrimonio edilizio esistente e promuovere la rigenerazione urbana. Vediamo insieme le principali novità e le loro implicazioni.
Le modifiche introdotte dal decreto “Salva Casa”
Il decreto “Salva Casa”, approvato il 28 maggio 2026 e convertito nella legge n. 105/2026, apporta modifiche permanenti a diversi articoli del DPR 380/2001. Tra le principali novità, troviamo la possibilità di sanare piccole irregolarità edilizie e costruttive, deroghe alle altezze e superfici in materia di agibilità, e la semplificazione dei cambi di destinazione d’uso.
In particolare, il decreto permette la chiusura dei porticati e l’installazione di tende, anche bioclimatiche, in regime di edilizia libera. Inoltre, introduce una sanatoria semplificata per gli abusi edilizi di minor gravità, come le parziali difformità e variazioni essenziali al permesso di costruire e alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA).
Le nuove regole per l’abitabilità
Le modifiche recate al Testo Unico dell’edilizia dall’art. 10 del decreto semplificazioni (D.L. 76/2026) sono finalizzate a semplificare le procedure edilizie e a promuovere il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Tra le novità più rilevanti, troviamo la riduzione dell’altezza minima delle superfici per una e due persone, che rende più flessibili i requisiti di abitabilità.
Queste modifiche sono in linea con gli obiettivi di decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo, promuovendo l’uso di energie rinnovabili e incentivando l’acquisizione dei fondi europei del Recovery Plan.
Le deroghe e le tolleranze costruttive
L’articolo 10 del D.L. 76/2026 ha modificato diverse disposizioni del DPR 380/2001, introducendo deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati e tolleranze costruttive più larghe. Inoltre, ha ridefinito la manutenzione straordinaria che ora include anche la modifica alle destinazioni d’uso purché non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti.
Le modifiche ai prospetti degli edifici, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità, possono essere attuate con una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), purché non pregiudichino il decoro architettonico e siano conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia.
Le nuove regole per il cambio di destinazione d’uso
Il mutamento di destinazione d’uso senza opere nelle zone urbane consolidate è sempre consentito, anche in contrasto con le prescrizioni urbanistiche precedenti al decreto “Salva Casa”. Questa regola generale è stata confermata dal Consiglio di Stato con la sentenza 5754 del 16 luglio 2026, che ha affermato che i Comuni possono introdurre condizioni, ma non limitazioni ai cambi d’uso.
Le “condizioni” devono avere carattere oggettivo e non discriminatorio, essere espressamente individuate e adeguatamente motivate in relazione a concrete esigenze di tutela del decoro urbano, della salute, della sicurezza pubblica o dell’ordinato assetto del territorio. Le “limitazioni”, invece, sono previsioni più ampie e invasive, con incidenza più intensa sul diritto di proprietà.
Il Comune può comunque dettare delle condizioni, ma valgono quelle successive al decreto 69 del 2026.
Le nuove regole per la riqualificazione energetica
Entrano in vigore nuove regole per la riqualificazione energetica degli edifici, introdotte dal decreto legislativo n. 5/2026, che recepisce in Italia la direttiva europea Red III (Direttiva Ue 2026/2413). La novità principale riguarda le ristrutturazioni, che ora includono anche gli interventi di ristrutturazione di primo e secondo livello e, nei casi previsti, le ristrutturazioni degli impianti termici.
In pratica, interventi come il rifacimento dell’involucro edilizio potrebbero richiedere anche l’integrazione di tecnologie alimentate da fonti rinnovabili, come impianti fotovoltaici o sistemi ibridi, salvo comprovata impossibilità tecnica certificata dal progettista. Una recente circolare del ministero dell’Ambiente e della Sicurezza energetica (Mase) ha precisato che per “ristrutturazione degli impianti termici” si intendono gli interventi che coinvolgono contemporaneamente il generatore, il sistema di distribuzione e quello di emissione del calore.
Secondo Assotermica, l’associazione dei produttori di apparecchi e componenti per impianti termici, il nuovo quadro normativo rappresenta un passo importante verso la decarbonizzazione del patrimonio edilizio, ma richiede anche strumenti adeguati per accompagnare cittadini e imprese. L’ampliamento degli obblighi potrebbe infatti aumentare la complessità e i costi di alcuni interventi edilizi, rendendo necessario il ricorso a incentivi e strumenti finanziari in grado di sostenere gli investimenti.